房地产估价技术报告

一、 个别因素分析

根据委托方提供的《房屋所有权证》(铜房权证地房字第00000673号)和《国有土地使用证》(铜市国用[2004]0419)确定估价对象为柏元珍拥有的位于铜仁市民主路13号的房地产,建筑面积为38.27平方米,设计用途为营业用房,结构为混合,房屋总层数为6层,所在层数为第2层,房屋建成年份为2002年;地类(用途)为商服用地,使用权类型为出让,使用权面积为11.85平方米,终止日期为20710914

二、区域因素分析

估价对象位于铜仁市民主路13号,位于铜仁市休闲街,该区域为铜仁市市区中心地段,区域内商业繁华度高,交通便利,水电等市政基础配套设施齐全

二、 市场背景分析

铜仁市位于贵州省东北部,东经108°50/—109°29/,北纬27°26/—27°53/。东接湖南、北临松桃、南接万山特区、西临江口县,是贵州省通往中原之要塞,是湘、鄂、川、黔四省边区及黔东地区的商品集散地,素称黔东门户 铜仁市城区面积21平方公里,城区现有人口16万人左右

价对象位于铜仁市民主路13,经估价人员现场查勘,估价对象位于步行街旁,该区域内为铜仁市市区中心地段,该区域内居住人口密,人流量大,估价对象作为商业性房地产,目前出租、出售需求较大

四、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用前提进行。最高最佳使用,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种可能使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下:

(一)法律上的许可性(规划及相关政策法规的许可),即不受现时使用状况的限制,而依照法律、城市规划发展的规定。

(二)技术上的可能性,即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用,要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。

(三)经济上的可行性,即在各种可能的使用方式中,选择收入现值大于支出现值的方式,寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益使用方法。